Glossaire

Glossaire de l'achat immobilier

Lden, DVF, radon, PPR, surface Carrez… 62 termes expliqués simplement, pour comprendre un bilan, une annonce ou un état des risques.

☀️ Ensoleillement

Comment on le mesure →

Ensoleillement directHeures de soleil direct: Temps pendant lequel le soleil éclaire réellement un point : il est au-dessus de l'horizon et aucun obstacle (immeuble, arbre, montagne) ne le cache. C'est différent de la durée du jour, qui ignore les obstacles.
Ombre portée: Ombre projetée par un obstacle (bâtiment voisin, relief) sur un logement. Sa longueur dépend de la hauteur de l'obstacle et de la hauteur du soleil : en hiver, quand le soleil est bas, une ombre peut être plusieurs fois plus longue qu'en été.
Masque solaireMasque d'horizon: Ensemble des obstacles qui cachent le soleil depuis un point donné : bâtiments proches, végétation et relief lointain. En montagne, le masque du relief peut supprimer plusieurs heures de soleil par jour, surtout en hiver.
Hauteur du soleilÉlévation solaire: Angle entre le soleil et l'horizon, de 0° (au ras de l'horizon) à 90° (à la verticale). À Paris, le soleil culmine vers 64° au solstice d'été mais à peine 18° au solstice d'hiver.
Azimut: Direction du soleil sur l'horizon, mesurée en degrés depuis le nord dans le sens des aiguilles d'une montre : 90° à l'est, 180° au sud, 270° à l'ouest. Il indique de quel côté arrive la lumière à chaque heure.
OrientationExposition: Direction vers laquelle donnent les fenêtres principales. En France, une exposition sud reçoit le plus de soleil en hiver, l'est le soleil du matin, l'ouest celui de l'après-midi, et le nord presque pas de soleil direct.
Solstice: Les deux dates où le soleil atteint sa hauteur maximale (solstice d'été, vers le 21 juin, jour le plus long) ou minimale (solstice d'hiver, vers le 21 décembre, jour le plus court). Le solstice d'hiver est le pire cas pour l'ensoleillement.
Équinoxe: Les deux dates (vers le 20 mars et le 22 septembre) où le jour et la nuit durent environ 12 heures partout sur Terre. Le soleil se lève alors plein est et se couche plein ouest.
Vis-à-vis: Bâtiment situé face à un logement, qui offre une vue directe sur lui et peut lui prendre de la lumière. Plus il est haut et proche, plus il réduit l'ensoleillement des étages bas.
MNTModèle numérique de terrain: Représentation 3D de l'altitude du sol, sans bâtiments ni végétation. Le RGE ALTI de l'IGN fournit l'altitude de toute la France avec une précision de 1 à 5 mètres ; il sert à calculer l'ombre du relief.
BD TOPO: Base de données de l'IGN qui décrit en 3D le territoire français, dont chaque bâtiment avec son emprise et sa hauteur. Elle permet de calculer l'ombre portée des immeubles voisins.

🔊 Bruit & circulation

Comment on le mesure →

Décibel dB(A): Unité de mesure du niveau sonore, pondérée « A » pour coller à la sensibilité de l'oreille humaine. L'échelle est logarithmique : +3 dB correspond à deux fois plus d'énergie sonore, et +10 dB est perçu comme un bruit deux fois plus fort.
LdenLevel day-evening-night: Indicateur européen du bruit moyen sur 24 heures (directive 2002/49/CE). Le bruit du soir (18 h – 22 h) est majoré de 5 dB et celui de la nuit (22 h – 6 h) de 10 dB, car il gêne davantage. Pour le bruit routier, la valeur limite réglementaire française est de 68 dB(A) ; l'OMS recommande de rester sous 53 dB(A).
LnLnight, niveau sonore de nuit: Niveau sonore moyen entre 22 h et 6 h, l'indicateur le plus lié aux troubles du sommeil. Pour le bruit routier, la valeur limite française est de 62 dB(A) ; l'OMS recommande de rester sous 45 dB(A).
NMPB-RoutesNouvelle méthode de prévision du bruit: Méthode de calcul française du bruit routier, qui estime le niveau sonore à partir du trafic, de la vitesse, de la part de poids lourds et de la distance à la route. Elle sert notamment à réaliser les cartes de bruit officielles.
Carte de bruit stratégique: Carte officielle des niveaux sonores (Lden et Ln) autour des grandes infrastructures et dans les grandes agglomérations, imposée par la directive européenne 2002/49/CE et mise à jour tous les 5 ans.
Classement sonore des voies: Classement des routes et voies ferrées en 5 catégories, de 1 (la plus bruyante) à 5, fixé par arrêté préfectoral. Il impose une isolation acoustique renforcée aux constructions neuves situées dans une bande de part et d'autre de la voie.
Point noir du bruit: Bâtiment sensible (logement, école, hôpital) exposé à un bruit de transport dépassant les valeurs limites, par exemple un Lden supérieur à 68 dB(A) près d'une route. Ces bâtiments peuvent bénéficier d'aides à l'isolation phonique.
PEBPlan d'exposition au bruit: Document d'urbanisme qui délimite, autour d'un aéroport, des zones de bruit de A (la plus exposée) à D. Il limite la construction de logements dans les zones les plus bruyantes et doit être signalé à l'acheteur.
Axe primaire: Route principale qui relie les villes ou traverse une agglomération, avec un trafic important. Dans OpenStreetMap, ce sont les voies classées « primary » ; elles sont parmi les plus bruyantes après les autoroutes et voies rapides.

⚠️ Risques naturels & industriels

Comment on le mesure →

État des risques (ERP)État des risques et pollutions: Document obligatoire que le vendeur ou le bailleur remet à l'acheteur ou au locataire. Il indique les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, le potentiel radon et la pollution des sols qui concernent le bien. Il doit dater de moins de 6 mois et être annexé à la promesse de vente.
Géorisques: Site officiel du ministère de la Transition écologique qui rassemble les données publiques sur les risques naturels et technologiques en France. C'est l'une des sources du bilan des risques de Domovalia.
PPRPlan de prévention des risques (PPRN, PPRI, PPRT): Document de l'État qui cartographie un risque (inondation pour un PPRI, risques naturels pour un PPRN, technologiques pour un PPRT) et fixe des règles de construction. En zone rouge, construire est généralement interdit ; en zone bleue, c'est possible sous conditions.
Arrêté de catastrophe naturelleCatNat: Arrêté ministériel publié au Journal officiel qui reconnaît qu'une commune a subi une catastrophe naturelle (inondation, sécheresse, glissement de terrain…). Il permet l'indemnisation des sinistrés par leur assurance. Des arrêtés répétés sur une commune signalent un risque récurrent.
TRITerritoire à risque important d'inondation: Zone où les enjeux humains et économiques exposés aux inondations sont les plus forts, identifiée en application de la directive européenne « Inondation » de 2007. Ces territoires font l'objet d'une cartographie et d'une stratégie de gestion dédiées.
Remontée de nappe: Inondation causée par la montée de l'eau souterraine jusqu'à la surface, souvent après de longues pluies. Elle touche d'abord les caves, sous-sols et fondations, parfois loin de tout cours d'eau.
Mouvement de terrain: Déplacement du sol ou du sous-sol : glissement, éboulement, chute de blocs, effondrement de cavité, coulée de boue. Fréquent en montagne et sur les terrains en pente, il peut fissurer ou détruire un bâtiment.
CLPACarte de localisation des phénomènes d'avalanche: Carte qui recense les zones où des avalanches se sont produites dans les massifs français, d'après les témoignages et les observations de terrain. Elle informe, sans valeur réglementaire : c'est le PPR avalanche qui fixe les règles de construction.
Zone de sismicitéRisque sismique, séisme: Niveau d'aléa sismique réglementaire de chaque commune, de 1 (très faible) à 5 (forte, aux Antilles). À partir de la zone 2, des règles de construction parasismique s'appliquent à certains bâtiments neufs.
Retrait-gonflement des argilesRGA: Les sols argileux gonflent quand ils sont humides et se rétractent en période de sécheresse. Ces mouvements fissurent les murs et les fondations des maisons. En zone d'exposition moyenne ou forte, une étude géotechnique est obligatoire pour vendre un terrain constructible.
Radon: Gaz radioactif naturel, inodore et invisible, qui provient de l'uranium présent dans certaines roches (granit notamment). Il peut s'accumuler dans les pièces mal ventilées et constitue la deuxième cause de cancer du poumon après le tabac. Chaque commune est classée en potentiel radon de 1 (faible) à 3 (significatif).
Site Seveso: Site industriel qui stocke ou utilise des substances dangereuses en quantité importante, encadré par la directive européenne Seveso III. On distingue les sites « seuil haut », soumis aux règles les plus strictes et souvent à un PPRT, et « seuil bas ».
ICPEInstallation classée pour la protection de l'environnement: Exploitation (usine, entrepôt, élevage, station-service…) qui peut présenter des risques ou des nuisances pour le voisinage : pollution, bruit, odeurs, explosion. Selon sa taille, elle relève d'un régime de déclaration, d'enregistrement ou d'autorisation.
SISSecteur d'information sur les sols: Terrain où la pollution des sols est connue, défini par le préfet. Il figure dans l'état des risques, et une étude de sols peut être exigée avant d'y construire.

💰 Prix & marché immobilier

Comment on le mesure →

DVFDemandes de valeurs foncières: Base de données publique de la Direction générale des Finances publiques qui recense les ventes immobilières des 5 dernières années : prix, date, surface, type de bien. Elle couvre toute la France sauf l'Alsace, la Moselle et Mayotte.
Prix médian au m²: Prix qui sépare les ventes en deux moitiés égales : la moitié s'est vendue plus cher, l'autre moins cher. Il est plus fiable que la moyenne, qu'une seule vente exceptionnelle peut fausser.
Mutation: Changement de propriétaire d'un bien : vente, donation, succession, échange. Dans DVF, chaque vente enregistrée est une mutation.
Parcelle cadastrale: Portion de terrain identifiée au cadastre par une commune, une section (une ou deux lettres) et un numéro. C'est la référence utilisée dans les actes de vente et dans DVF.
Surface CarrezLoi Carrez: Surface privative d'un lot de copropriété, mesurée murs exclus et sans compter les parties de moins de 1,80 m de hauteur. Elle doit figurer dans l'acte de vente ; si elle est inférieure de plus de 5 % à la surface annoncée, l'acheteur peut obtenir une baisse du prix.
Surface habitableLoi Boutin: Surface de plancher construite, après déduction des murs, cloisons, escaliers, embrasures de portes et fenêtres, et des parties de moins de 1,80 m de hauteur. Elle est obligatoire dans un bail de location.
Frais de notaireFrais d'acquisition: Sommes payées par l'acheteur en plus du prix : surtout des taxes reversées à l'État et aux collectivités (droits de mutation), plus la rémunération du notaire. Comptez environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf.
Prix FAIFrais d'agence inclus: Prix affiché qui inclut la commission de l'agence immobilière. Le prix « net vendeur » est ce que touche réellement le vendeur ; l'écart entre les deux correspond aux honoraires d'agence.

📡 Fibre & réseau mobile

Comment on le mesure →

ARCEP: Autorité de régulation des communications électroniques, des postes et de la distribution de la presse. Elle publie les cartes officielles de déploiement de la fibre et de couverture mobile par opérateur.
FTTHFibre jusqu'à l'abonné (Fiber To The Home): Fibre optique tirée jusqu'à l'intérieur du logement. C'est la « vraie » fibre, qui offre les débits les plus élevés et les plus stables, contrairement aux offres où la fibre s'arrête dans la rue et finit sur du câble.
Logement raccordable: Logement pour lequel la fibre est déployée jusqu'à un point proche (rue, palier) : il suffit de souscrire une offre pour que l'opérateur réalise le raccordement final. Le taux de locaux raccordables mesure l'avancée du déploiement dans un quartier.
ADSL / VDSL: Technologies internet qui passent par les lignes téléphoniques en cuivre. Le débit baisse fortement avec la distance au central téléphonique. Le réseau cuivre doit être progressivement fermé d'ici 2030, au profit de la fibre.
4G / 5G: Générations du réseau mobile. La 4G offre l'internet mobile haut débit ; la 5G augmente les débits, surtout dans la bande 3,5 GHz. La couverture varie selon l'opérateur et peut être bien moins bonne à l'intérieur d'un bâtiment qu'à l'extérieur.
Zone blanche: Zone qui n'est couverte par aucun opérateur mobile, ou par une couverture trop faible pour un usage normal. Il en reste surtout dans les territoires ruraux et de montagne.

🚇 Transports & proximité

Comment on le mesure →

GTFSGeneral Transit Feed Specification: Format standard dans lequel les réseaux de transport publient leurs arrêts, lignes et horaires. Il permet de savoir précisément quelles lignes desservent un arrêt et à quelle fréquence.
Temps de marche: Temps pour rejoindre un lieu à pied en suivant les rues réelles, et non à vol d'oiseau. 500 mètres de marche représentent environ 6 à 7 minutes ; c'est la distance généralement retenue pour juger qu'un arrêt est « à proximité ».
Desserte: Qualité de l'accès en transports en commun : nombre et type de lignes (métro, tram, train, bus), fréquence des passages et distance aux arrêts.
OpenStreetMapOSM: Carte du monde collaborative et libre, alimentée par des millions de contributeurs. Elle recense les routes, commerces, services et arrêts ; Domovalia l'utilise pour les commerces, la circulation et une partie des transports.

🏠 Achat immobilier

DPEDiagnostic de performance énergétique: Diagnostic qui classe un logement de A (très économe) à G (très énergivore) selon sa consommation d'énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. Il est obligatoire pour vendre ou louer. Depuis 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location ; les F suivront en 2028.
Passoire thermique: Logement classé F ou G au DPE. Pour vendre une maison classée E, F ou G, un audit énergétique proposant des travaux est obligatoire ; ces biens se négocient souvent moins cher.
Dossier de diagnostic techniqueDDT: Ensemble des diagnostics que le vendeur doit fournir : DPE, état des risques, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, assainissement… selon l'âge et la situation du bien. Il est annexé à la promesse de vente.
Compromis / promesse de vente: Avant-contrat signé avant l'acte définitif, qui fixe le prix et les conditions de la vente. Après sa signature, l'acheteur d'un logement dispose d'un délai de rétractation de 10 jours.
Condition suspensive: Clause de l'avant-contrat qui annule la vente sans pénalité si un événement ne se réalise pas, le plus souvent l'obtention du prêt immobilier. Elle protège l'acheteur.
PLUPlan local d'urbanisme: Document de la commune qui fixe ce qu'on peut construire et où : zones urbaines (U), à urbaniser (AU), agricoles (A) et naturelles (N), hauteur maximale, emprise au sol… À consulter avant d'acheter un terrain ou de prévoir une extension.
Certificat d'urbanisme: Document délivré gratuitement par la mairie, qui indique les règles d'urbanisme applicables à un terrain. Le certificat « opérationnel » précise en plus si un projet précis est réalisable. Il fige les règles pendant 18 mois.
Terrain viabilisé: Terrain raccordé ou raccordable aux réseaux : eau, électricité, assainissement, téléphone ou fibre. Viabiliser un terrain qui ne l'est pas peut coûter plusieurs milliers d'euros.
Servitude: Charge qui pèse sur un terrain au profit d'un autre ou de l'intérêt public : droit de passage, vue, canalisation, ligne électrique, zone de PPR… Elle est mentionnée dans l'acte de vente et suit le bien d'un propriétaire à l'autre.
Vice caché: Défaut grave, invisible lors de l'achat, qui rend le bien impropre à son usage. L'acheteur dispose de 2 ans après la découverte du défaut pour agir contre le vendeur, mais les actes de vente entre particuliers comportent souvent une clause qui l'écarte, sauf si le vendeur connaissait le défaut.

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